Download miễn phí chuyên đề tốt nghiệp: Thực Hiện Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Chung Cư dành cho các bạn sinh viên đang làm báo cáo tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp đề tài về Thực Hiện Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Chung Cư được kham khảo từ báo cáo tốt nghiệp đạt điểm cao hy vọng giúp cho các bạn khóa sau có thêm tài liệu hay để làm bài báo cáo thực tập của mình
Các bạn sinh viên đang gặp khó khăn trong quá trình làm báo cáo thực tập, chuyên đề tốt nghiệp , nếu cần sự hỗ trợ dịch vụ viết bài trọn gói , chất lượng các bạn liên hệ qua SDT/Zalo :0973287149
2.1.2.Thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trình tự mua bán căn hộ chung cư khác với trình tự mua bán nhà ở thông thường. Nó không chỉ phụ thuộc vào đối tượng giao dịch là căn hộ đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay căn hộ đang trong quá trình xây dựng như đã phân tích ở phần trên mà trình tự mua bán căn hộ chung cư còn phụ thuộc vào chủ thể giao dịch như cá nhân hay tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản hay không.
Đối với những cá nhân/tổ chức “mua” căn hộ chung cư theo hình thức góp vốn, vay vốn hay hợp tác kinh doanh thì những cá nhân, tổ chức này được phân chia không quá 20% căn hộ và số căn hộ này sẽ không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch bất động sản.
Xem Thêm ==> Viết chuyên đề thực tập , giá rẻ
Đối với số lượng căn hộ dự án còn lại sau khi phân chia số căn hộ cho những đối tượng đã nhận theo Hợp đồng vay/góp/hợp tác kinh doanh thì chủ đầu tư phải thực hiện bán thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nếu không thực hiện qua sàn thì Hợp đồng sẽ không có giá trị và người mua sẽ không được cấp Giấy chứng nhận nhà ở. Tuy nhiên, việc mua bán chỉ được thực hiện khi Dự án đã xây dựng xong phần móng. Quy định này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng đã được phân chia sản phẩm nhà ở không quá 20% số lượng căn hộ để thay thế cho các hợp đồng, văn bản đã ký trước đó. Hợp đồng mua bán trong trường hợp này và giấy xác nhận của Sở Xây dựng là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở. Đối với những căn hộ phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi đã có đủ các điều kiện quy định tại điểm đ và điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định 71.
Tổ chức, cá nhân có căn hộ do được phân chia hoặc đã mua thông qua sàn giao dịch bất động sản mà bán lại căn hộ đó cho người khác thì phải thực hiện theo quy định sau đây:
- Chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở sau khi đã có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư.
- Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản [12, Điều 60, Khoản 3].
Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì phải tuân thủ các quy định sau đây:
- Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);
- Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản [9, Điều 18].
- Đối với căn hộ đã có Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở
Trước tiên, cần phải hiểu thế nào là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư. Có thể hiểu, đây là 1 loại văn bản xác lập đầy đủ quyền sở hữu căn hộ chung cư của chủ sở hữu, có giá trị pháp lý cao được Nhà nước bảo vệ. Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu. Trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hoặc chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu và phần sở hữu của họ trong căn hộ.
Đối với những căn hộ đã có Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, khi lập Hợp đồng mua bán nhà chung cư, chủ sở hữu nhà chung cư chỉ cần thực hiện các bước rất đơn giản như ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Hợp đồng phải được công chứng) và thực hiện theo đúng nghĩa vụ của Hợp đồng. Loại Hợp đồng này thường ít xảy ra những tranh chấp liên quan đến đặc trưng của căn hộ chung cư.
Điều cần quan tâm khi thực hiện loại Hợp đồng này là phải chú ý đến đối tượng là căn hộ chung cư phải thỏa mãn những điều kiện như:
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ chung cư;
- Căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự).
Những căn hộ chung cư là đối tượng của Hợp đồng mua bán ngoài việc phải là những căn hộ được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện là:
- Căn hộ chung cư thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Căn hộ chung cư xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Căn hộ đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- Căn hộ không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo pháp luật về xây dựng…
- Đối với căn hộ chưa có Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở
Pháp luật quy định về nhà ở hình thành trong tương lai được sử dụng làm tài sản thế chấp như sau:
Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [31, Điều 3].
Qua đó, có thể hiểu, căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở là căn hộ từ giai đoạn chưa hình thành cho đến giai đoạn đã hoàn thiện xong nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận và đây là tài sản hình thành trong tương lai. Có thể nói, quy định này xuất phát từ thực tế là nhu cầu nhà ở tăng chóng mặt ở các đô thị, chủ đầu tư không đủ tiền để bỏ ra xây dựng toàn bộ 1 nhà chung cư rồi mới bán đi, do đó, pháp luật đã giải vây cho khúc mắc này bằng cách quy định trong Luật Nhà ở, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án thiết kế xây dựng chung cư đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng [12, Điều 9]. Đối với căn hộ chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì khi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo các điều kiện về diện tích, chất lượng,… như đối với những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Đối với những căn hộ chưa hoàn thành, việc đưa vào tham gia giao dịch phải đáp ứng những điều kiện nhất định tại điều 9 Nghị định 71 như đã nêu trên. Điều đặc biệt, với sự hướng dẫn của Thông tư 16/2010/TT-BXD ban hành ngày 01/9/2010 và có hiệu lực kể từ ngày 16/10/2010, pháp luật đã cho phép chuyển nhượng Hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể là đưa ra quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục để hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là một trong những quy định mới tạo điều kiện cho thị trường nhà ở trở nên minh bạch, công khai hơn, đảm bảo an toàn hơn cho người có nhu cầu về nhà ở thực sự. Quy đình này cũng giảm được những giao dịch ngầm khiến Nhà nước khó kiểm soát và đến khi xảy ra tranh chấp mới vất vả giải quyết cho hợp lý, hợp tình. Cụ thể, tại khoản 6 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác, nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo đúng quy định của Luật nhà ở và pháp luật dân sự hiện hành. Để chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, các bên phải thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định như sau:
- Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận;
- Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được công chứng, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy
tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;
- Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này [9, Điều 20, Khoản 1].
Tuy nhiên, theo đúng quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định việc mua bán quyền tài sản phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán, nên hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng nộp cho chủ đầu tư gồm:
Xem Thêm ==> Kho chuyên đề tốt nghiệp ngành Luật
- Bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;
- Bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng.
Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng Hợp đồng cuối cùng được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, người yêu cầu phải nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầy đủ các giấy tờ có liên quan gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu;
- Giấy tờ xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận về việc phân chia nhà ở của Sở Xây dựng (đối với trường hợp được phân chia nhà ở) của bên mua nhà lần đầu;
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được công chứng và có xác nhận của chủ đầu tư (nếu chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi thì phải nộp đầy đủ các Văn bản chuyển nhượng của các lần chuyển nhượng)
- Biên lai nộp thuế thu nhập theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định (nếu chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi thì phải nộp đầy đủ các Biên lai nộp thuế thu nhập hoặc Xác nhận miễn thuế của các lần chuyển nhượng).
Trên đây là mẫu chuyên đề thực tập Thực Hiện Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Chung Cư được chia sẻ miễn phí , các bạn có thể bấm vào nút tải dưới đây . Tài liệu trên đây có thể chưa đáp ứng được nhu cầu các bạn sinh viên , nếu các bạn có nhu cầu viết bài theo đề tài của mình có thể liên hệ dịch vụ báo cáo thực tập để được hỗ trợ qua SDT/Zalo :0973287149
