Download miễn phí chuyên đề tốt nghiệp: Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dành cho các bạn sinh viên ngành Luật đang làm báo cáo tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp về Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được kham khảo từ báo cáo tốt nghiệp đạt điểm cao hy vọng giúp cho các bạn khóa sau có thêm tài liệu hay để làm bài báo cáo thực tập của mình.
Các bạn sinh viên đang gặp khó khăn trong quá trình làm báo cáo thực tập, chuyên đề tốt nghiệp , nếu cần sự hỗ trợ dịch vụ viết bài trọn gói , chất lượng các bạn liên hệ qua SDT/Zalo :0973287149
ĐỀ CƯƠNG BÁO CÁO THỰC TẬP: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
1.1. Khái quát về căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm về căn hộ chung cư
1.1.2. Đặc điểm của căn hộ chung cư
1.1.2.1. Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi phí xây dựng
1.1.2.2. Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở có điều kiện sống tốt
1.1.2.3. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của nhà ở
1.1.2.4. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của bất động sản
1.1.3. Phân loại căn hộ chung cư
1.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản
1.2.2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở
1.2.2.3. Hợp đồng mua bán căn hộ mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng
1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.3.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội
1.2.3.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
1.3. Sự cần thiết của quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư
CHƯƠNG 2. PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.1.1. Bên bán căn hộ chung cư
2.1.2. Bên mua căn hộ chung cư
2.1.2.1. Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
2.1.2.2. Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.3.1. Tên và địa chỉ của bên bán, bên mua
2.3.2. Thông tin căn hộ chung cư được bán
2.3.3. Giá bán căn hộ chung cư, phương thức và thời hạn thanh toán
2.3.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán căn hộ chung cư
2.3.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua căn hộ chung cư
2.4. Bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiện
2.4.1.Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua
2.4.2.Việc đảm bảo quyền lợi của bên mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua
3.2. Hoàn thiện quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
KẾT LUẬN
Xem Thêm ==> Cơ sở lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
- Bên bán căn hộ chung cư
Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư cũng đồng thời là bên bán căn hộ chung cư. Để trở thành chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thì nhà đầu tư phải được công nhận là chủ đầu tư và dự án căn hộ chung cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:[1]
Nhà đầu tư là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản (vốn pháp định 6 tỷ đồng) và có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên (trong đó vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư là vốn thực có của nhà đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án căn hộ chung cư được thể hiện trong báo cáo tài chính của nhà đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận.[2]
- Bên mua căn hộ chung cư
Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
Chủ thể tham gia với tư cách bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại có thể là cá nhân trong nước, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài (Điều 35, Luật Nhà ở năm 2014). Các chủ thể này được quyền mua và sở hữu căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại tại Việt Nam
Cá nhân trong nước
Cá nhân trong nước là chủ thể thường xuất hiện nhất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là bên mua căn hộ chung cư.
Tổ chức trong nước
Tổ chức trong nước phải có tư cách pháp nhân: Thứ nhất, tổ chức đó phải được thành lập hợp pháp. Thứ hai, phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ. Thứ ba, có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm về tài sản đó. Thứ tư, tổ chức đó nhân danh chính mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập (Điều 84, Bộ luật Dân sự năm 2015).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam,
người đó vẫn được xem là công dân Việt Nam nên chỉ cần được tạm trú tại Việt Nam thì người đó được quyền mua và sở hữu không hạn chế số lượng căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở
Thứ hai, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, do họ không còn giữ quốc tịch Việt Nam nên họ không được xem là công dân Việt Nam.
Luật Nhà ở năm 2020 Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 7 năm 2020 đã quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần được nhập cảnh vào Việt Nam thì được quyền mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở riêng lẻ nói chung, căn hộ chung cư nói riêng được sở hữu[3] .
Cá nhân nước ngoài
Cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam để ở thì cá nhân nước ngoài đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong nước, được phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên, đồng thời thỏa điều kiện đang sinh sống làm việc tại Việt Nam: người đầu tư trực tiếp tại Việt Nam còn thời hạn từ một năm trở lên hoặc là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý hoặc đang được thuê giữ chức vụ quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; người có công đóng góp cho đất nước Việt Nam; người có trình độ kỹ sư, cử nhân trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục-đào tạo có giấy phép lao động hoặc giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam; người có kỹ năng, chuyên môn đặc biệt được phép hành nghề tại Việt Nam; người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam. Người đó được mua và sở hữu một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại (Điều 23 Luật Cư trú 2020)
Tổ chức nước ngoài
Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy định không chỉ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam đều được quyền mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại cho người lao động của tổ chức nước ngoài đó ở nhưng không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác (khoản 2, Điều 157 và điểm b, khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014).
Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội
Người được mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội là những người thuộc diện: người có công cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan, đoàn thể Nhà nước; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người làm công tác cơ yếu (công tác cơ mật đặc biệt, thuộc lĩnh vực an ninh quốc gia, sử dụng nghiệp vụ mật mã, kỹ thuật mật mã và các giải pháp có liên quan để bảo vệ thông tin bí mật nhà nước[4]) được hưởng chế độ chính sách như quân nhân; công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc trong các khu công nghiệp; người thu nhập thấp, người theo chuẩn nghèo, hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư nhưng chưa được bố trí chỗ ở. Đồng thời các đối tượng này còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
Xem Thêm ==> Viết chuyên đề thực tập giá rẻ
Thứ nhất, người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình (người đó đang ở thuê) hoặc có sở hữu nhà nhưng diện tích nhà ở nhỏ hơn 8m2 sàn/người hoặc nhà ở tạm bợ hư hỏng, dột nát, chưa nhận được bất kỳ hỗ trợ từ Nhà nước.
Thứ hai, người mua căn hộ chung cư của dự án phát triển nhà ở xã hội phải thường trú hoặc tạm trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án và có đóng bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên.
Thứ ba, trường hợp người đó thuộc diện có thu nhập thấp thì phải không nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Đối với người mua căn hộ chung cư mà người đó thuộc diện tái định cư thì thực hiện theo quy định, hướng dẫn cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội (Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội)
2.1.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
- Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
Quy định pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa về căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 được sửa đổi, bổ sung năm 2012 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “tài sản hình thành trong tương lai gồm…tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm”. Từ khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai, có thể đưa ra nhận định về căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cho phép chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nhằm mục đích để huy động vốn phục vụ cho dự án. Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án theo đúng thiết kế kỹ thuật và tiến độ xây căn hộ chung cư đã
thỏa thuận với khách hàng
- Căn hộ chung cư đang xây dựng
Căn hộ chung cư đang xây dựng được chủ đầu tư bán thường là căn hộ chung cư được xây thô và chưa hoàn thiện các hạng mục như: điện, nước chưa lắp đặt và đấu nối ra bên ngoài; phần tô, trát vách của căn hộ, các nhà vệ sinh chưa được hoàn thiện; trần nhà chưa được tô, trát và đóng trần; các phòng ngủ chưa được xây để ngăn vách; sàn nhà chưa được lát gạch, hoặc lát ván sàn; nhà vệ sinh chưa chống thấm, lát gạch; thiết bị vệ sinh, hệ thống đèn chưa lắp đặt…[5]. Khách hàng mua căn hộ chung cư được xây thô sẽ bỏ ra một khoản chi phí để sửa sang, nâng cấp theo nhu cầu của mình. Việc hoàn thiện các hạng mục này của căn hộ chung cư không làm ảnh hưởng đến kết cấu, cấu trúc của nhà chung cư, cũng như không làm ảnh hưởng kết cấu các căn hộ chung cư khác xung quanh
- Căn hộ chung cư có sẵn
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 15 tháng 7 năm 2020 có đưa ra định nghĩa về nhà, công trình xây dựng có sẵn tại khoản 9, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020: “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Từ đó có thể đưa ra khái niệm căn hộ chung cư có sẵn là căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư hoàn thành việc đầu tư xây dựng và được chủ đầu tư nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, với việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 ra đời đã đưa ra được định nghĩa thống nhất về nhà, công trình xây dựng có sẵn nói chung, căn hộ chung cư có sẵn nói riêng là đối tượng của giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng
2.1.3. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm: tên, địa chỉ bên bán và bên mua; các thông tin về căn hộ chung cư; giá mua bán căn hộ chung cư, phương thức và thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên được quy định tại khoản 1, Điều 70, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Riêng đối với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 15 tháng 7 năm 2020 vẫn quy định nội dung cơ bản của hợp đồng tương tự như quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
- Tên và địa chỉ của bên bán, bên mua
Tên chủ thể để xác định tư cách, địa vị pháp lý của chủ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ hộ chung cư, đây là điều kiện tiên quyết để hợp đồng được thực hiện. Tên và địa chỉ của bên bán căn hộ chung cư gồm: tên của chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư (tên doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản), địa chỉ trụ sở; tên người đại diện hợp pháp của chủ đầu tư, chức vụ. Tên và địa chỉ của bên mua căn hộ chung cư: tên khách hàng hoặc người đại diện ủy quyền, địa chỉ…; trường hợp là tổ chức thì là tên của tổ chức, tên người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của tổ chức, địa chỉ của tổ chức đó….
- Thông tin căn hộ chung cư được bán
Thông tin căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong việc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đây là cơ sở để chủ đầu tư phải bàn giao đúng căn hộ với những thông tin đã được mô tả trong hợp đồng cho khách hàng. Thông tin căn hộ chung cư gồm thông tin về vị trí của căn hộ chung cư (số của căn hộ chung cư, số tầng nhà chung cư, tên nhà chung cư, địa chỉ nhà chung cư); thông tin về đất xây dựng nhà chung cư có căn hộ chung cư được bán (địa điểm tọa lạc của thửa đất, diện tích đất sử dụng xây dựng nhà chung cư); diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy – được dùng để tính giá bán căn hộ chung cư).
- Giá bán căn hộ chung cư, phương thức và thời hạn thanh toán
Giá bán căn hộ chung cư
Giá bán căn hộ chung cư được các bên tự thỏa thuận[6], bởi xuất phát từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng. Giá bán căn hộ chung cư là một trong những nội dung cơ bản cần có của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, giá bán hợp lý được các bên đồng thuận sẽ đóng vai trò gần như quyết định để hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết thành công. Trên thực tế, giá bán căn hộ chung cư được chủ đầu tư đưa ra và bên mua nếu không đồng ý với mức giá bán đó, bên mua có thể thỏa thuận với chủ đầu tư để có giá bán căn hộ chung cư tốt nhất
Giá bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng đưa ra, mức giá bán căn hộ chung cư được chủ đầu tư xác định căn cứ trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc tính đủ vốn, kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; trường hợp dự án căn hộ chung cư có giá bán thấp hơn suất đầu tư xây dựng dự án căn hộ chung cư cùng loại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố tại cùng thời điểm thì được phép tính tỷ lệ lợi nhuận định mức trong giá của dự án căn hộ chung cư không vượt quá 15% tổng chi phí dự án. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm thẩm định giá bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội trên địa bàn quản lý (điểm a, điểm c khoản 2, Điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội)
Phương thức thanh toán
Hình thức thanh toán trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư được chủ đầu tư và khách hàng thỏa thuận lựa chọn theo phương thức thanh toán bằng tiền mặt trực tiếp cho chủ đầu tư hoặc chuyển khoản qua ngân hàng. Việc thanh toán được các bên thỏa thuận và ghi cụ thể trong hợp đồng theo hình thức trả tiền một lần, trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần (khoản 2, Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)
Hình thức trả chậm, trả dần là một dạng đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Bởi đặc điểm của phương thức trả tiền này là khách hàng chỉ phải trả hết tiền mua sau một thời gian nhận căn hộ chung cư (Điều 461, Bộ luật Dân sự năm 2015).
Hình thức ứng tiền trước bắt buộc sử dụng đối với giao dịch mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư với khách hàng, các bên có thể thỏa thuận phương thức thanh toán tiền mặt trực tiếp hoặc thông qua tổ chức tín dụng.
Tổng số tiền mà chủ đầu tư được huy động từ tiền ứng trước của người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai tối đa chỉ được 70% giá căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng, 30% số tiền còn lại được người mua thanh toán cho chủ đầu tư khi đã nhận bàn giao căn hộ chung cư, người mua có thể thanh toán hết ngay thời điểm bàn giao căn hộ chung cư hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên ghi trong hợp đồng được quy định tại khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở năm 2020.
Xem Thêm ==> Kho chuyên đề tốt nghiệp ngành Luật
Thời điểm bên mua đã thanh toán tiền cho bên bán là thời điểm bên bán xuất biên nhận hay phiếu thu đã nhận tiền từ bên mua hoặc thời điểm số tiền đã được bên bán chuyển khoản cho bên mua thông qua tổ chức tín dụng với ngày, tháng, năm cụ thể thể hiện trên phiếu thu
Thời hạn thanh toán
Khoản 1, Điều 149 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác”. Như vậy, thời hạn thanh toán tiền mua căn hộ chung cư là khoảng thời gian được chủ đầu tư và khách hàng thỏa thuận để thực hiện việc thanh toán. Thời hạn thanh toán có thể được xác định bằng nhiều cách như: xác định thời điểm ngày, tháng, năm thực hiện việc thanh toán hoặc trong thời hạn bao nhiêu ngày, bao nhiêu tháng tính từ thời điểm ký kết hợp đồng thì khách hàng có nghĩa vụ thanh toán tiền mua căn hộ chung cư cho chủ đầu tư
Các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo hình thức trả chậm, trả dần thì phải ghi cụ thể thời hạn thanh toán trả chậm, trả dần và số tiền thanh toán trả chậm, trả dần vào trong hợp đồng được quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020. Để làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đúng thời hạn của bên mua, tránh phát sinh tranh chấp về thời hạn thanh toán giữa các bên sau này
Thời hạn thanh toán tiền ứng trước đối với bên mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được xác định tương ứng với tiến độ xây dựng của chủ đầu tư. Mỗi thời điểm thanh toán và số tiền ứng trước phải phù hợp với tiến độ xây dựng đã được bên bán và bên mua thỏa thuận.
- Quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua căn hộ chung cư
Quyền và nghĩa vụ của các bên là nội dung không thể thiếu trong một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nó quyết định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được hình thành và thực hiện được hay không. Nội dung cơ bản về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng được quy định tại Điều 24 đến Điều 27, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Riêng đối với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2020 thì nội dung về quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua được quy định từ Điều 24 đến Điều 27 của luật mới có những quy định tương đồng với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Quyền của bên bán căn hộ chung cư
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên mua nhận căn hộ chung cư theo thời hạn đã thỏa thuận; yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra; bên bán được đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện đơn phương hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng (Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020):
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận. Đây là quyền của bên bán để đáp ứng lại nghĩa vụ thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đúng thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng của bên mua được quy định tại khoản 1, Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Ngoài việc yêu cầu bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đúng thời hạn đã thỏa thuận, bên bán có quyền không bàn giao căn hộ chung cư khi chưa nhận đủ tiền mua căn hộ như đã thỏa thuận được quy định tại khoản 4, Điều 454, Bộ Luật Dân sự năm 2015. Đây là một biện pháp giúp bảo vệ quyền lợi cho bên bán, bên bán có quyền bảo lưu quyền sở hữu căn hộ chung cư và có quyền từ chối bàn giao căn hộ chung cư hoặc từ chối bàn giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua cho đến khi bên mua hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cho bên bán.
Nghĩa vụ của bên bán căn hộ chung cư
Điều 25, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định: bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; giao căn hộ chung cư cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng đã thỏa thuận trong hợp đồng; chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua; bảo hành căn hộ chung cư đã bán; bồi thường thiệt hại do lỗi của bên bán gây ra:
Nghĩa vụ cung cấp thông tin căn hộ chung cư là yêu cầu bắt buộc đối với bên bán. Những thông tin bên bán cung cấp cho bên mua như thông tin về quy hoạch chi tiết thiết kế nhà chung cư, căn hộ chung cư đã phê duyệt, các bản vẽ thiết kế căn hộ chung cư, thông tin về diện tích căn hộ, chất lượng căn hộ chung cư… việc cung cấp thông tin phải được bên bán thực hiện đầy đủ, trung thực không giả dối, ngụy tạo. Về nguyên tắc, khi bên bán không cung cấp thông tin cần thiết về căn hộ chung cư dù bên mua đã nhiều lần yêu cầu bên bán thực hiện, thì bên mua được quyền hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và yêu cầu bên bán phải bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra cho bên mua được quy định tại Điều 442, Bộ luật Dân sự năm 2015
Bên bán có nghĩa vụ bảo hành căn hộ chung cư đã bán cho bên mua. Đây là nghĩa vụ mà bên bán phải có trách nhiệm thực hiện theo quy định pháp luật. Căn hộ chung cư được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. Bên bán phải bảo hành bằng việc khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu căn hộ, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng căn hộ chung cư gây ra. Thời điểm bắt đầu bảo hành căn hộ chung cư được tính từ thời điểm bên bán ký biên bản nghiệm thu căn hộ chung cư để đưa vào sử dụng, thời hạn bảo hành do các bên thỏa thuận nhưng không được ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên; không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà chung cư còn lại (Điều 74, Luật Nhà ở năm 2020). Trên thực tế, để thống nhất thời hạn bảo hành căn hộ chung cư, bên bán thường ký biên bản nghiệm thu căn hộ chung cư vào thời điểm bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua
Bên bán phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu bên bán có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên mua. Đây là nghĩa vụ mà bên bán phải thực hiện để bù đắp những thiệt hại cho bên mua nếu do lỗi của bên bán gây ra. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại của bên bán được pháp luật quy định cũng nhằm để bên bán nâng cao trách nhiệm trong việc thực hiện hợp đồng, không phạm lỗi để phải dẫn đến bồi thường thiệt hại
- Quyền và nghĩa vụ của bên mua căn hộ chung cư
Quyền của bên mua
Bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư đúng tình trạng kèm theo Giấy chứng nhận và các giấy tờ có liên quan; được quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán căn hộ chung cư, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ; yêu cầu bên bán phải bảo hành căn hộ; yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc giao căn hộ không đúng thời hạn, không đúng chất lượng, cam kết trong hợp đồng; được quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán vi phạm điều kiện đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật (Điều 26, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020):
Bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư kèm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ có liên quan. Đây là một quyền cơ bản và quan trọng của bên mua. Quyền này đảm bảo cho bên mua nhận được căn hộ chung cư đã mua. Quyền được nhận căn hộ chung cư của bên mua còn bao gồm quyền được nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở từ bên bán và các giấy tờ có liên quan đến căn hộ chung cư (như bản vẽ thiết kế kỹ thuật căn hộ, bản vẽ chi tiết các mặt cắt căn hộ, bản vẽ chi tiết căn hộ chung cư,…)
Nghĩa vụ của bên mua căn hộ chung cư
Bên mua căn hộ chung cư có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận; có nghĩa vụ nhận căn hộ chung cư kèm theo hồ sơ, thời hạn đã thỏa thuận; bên mua có nghĩa vụ sử dụng căn hộ chung cư đúng công năng, thiết kế; phải bồi thường thiệt hại cho bên bán nếu do lỗi bên mua gây ra (Điều 27, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020):
Bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ đúng thời hạn, theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là nghĩa vụ của bên mua để đáp ứng lại quyền được yêu cầu thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận của bên bán được quy định tại khoản 1, Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ chung cư trực tiếp cho bên bán hoặc thông qua tổ chức tín dụng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thanh toán tiền đúng thời hạn, đúng phương thức là một trong những điều quan trọng trong việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng. Bởi vì thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ xây dựng của dự án, cũng như hoạt động kinh doanh… của bên bán
Bên mua phải bồi thường thiệt hại cho bên bán do lỗi bên mua gây ra thiệt hại cho bên bán. Đây là nghĩa vụ của bên mua phải thực hiện để đáp ứng lại quyền được yêu cầu bồi thường thiệt hại của bên bán do lỗi của bên mua gây ra được quy định tại khoản 3, Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020. Nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại của bên mua được pháp luật quy định để bên mua nâng cao trách nhiệm trong việc thực hiện hợp đồng, không phạm lỗi để phải bồi thường thiệt hại cho bên bán
2.2. Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua
Luật Nhà ở năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 15 tháng 7 năm 2020 đã quy định tổng số tiền bên mua nhà ở xã hội phải trả cho chủ đầu tư không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bên mua nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (khoản 5, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2020). Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng đối với nhà ở xã hội không quy định cho nhà ở thương mại, trong khi đó Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 15 tháng 7 năm 2020 đã quy định chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 2, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020). Như vậy có thể nhận thấy nhà làm luật đã không có sự thống nhất khi luật về nhà ở thì chỉ quy định mức thu tối đa của chủ đầu tư dành riêng cho nhà ở xã hội; luật về kinh doanh bất động sản thì quy định chung mức thu tối đa của chủ đầu tư cho nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh (bao gồm luôn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại). Tuy nhiên, về cơ bản khi bên mua nhà ở chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phép thu 95% giá trị của nhà ở mua bán. Tóm lại, đây là hướng sửa đổi quy định pháp luật của nhà làm luật để phù hợp với tình hình thực tế nhưng với mức 5% giá trị nhà ở được bên mua giữ lại vẫn còn thấp, chưa thật phù hợp so với mức 10% giá trị nhà ở người viết đã đưa ra
2.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai như đã trình bày ở phần trên. Vì vậy, cần thiết phải có giải pháp để người mua không bị thiệt hại, do đó cần đưa thêm quy định về điều kiện để chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai vào Luật Kinh doanh bất động sản: chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán mua nhà ở hình thành trong tương lai
Biện pháp bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc tổ chức tài chính bảo lãnh việc bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là biện pháp rất khả thi để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư. Trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án để bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín dụng sẽ có nghĩa vụ chi trả lại khoản tiền bên mua đã ứng trước cho chủ đầu tư, giúp kéo giảm thiệt hại của bên mua xuống mức thấp nhất
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 15 tháng 7 năm 2020 cũng đã đưa quy định đối với chủ đầu tư dự án phải có bảo lãnh của tổ chức tính dụng về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư mới được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và bên mua có yêu cầu thì tổ chức tín dụng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước, tiền lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại theo hợp đồng đã ký kết hoặc thuê doanh nghiệp có chức năng về xây dựng tiếp tục đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua (khoản 1, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020). Việc nhà làm luật đã đưa quy định phải có bảo lãnh làm điều kiện để ràng buộc chủ đầu tư khi muốn bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nói chung, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nói riêng nhằm giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, khắc phục được điểm hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020.
Trên đây là mẫu chuyên đề tốt nghiệp: Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chia sẻ miễn phí, các bạn có thể bấm vào nút tải dưới đây. Tài liệu trên đây có thể chưa đáp ứng được nhu cầu các bạn sinh viên, nếu các bạn có nhu cầu viết bài theo đề tài của mình có thể liên hệ dịch vụ báo cáo thực tập để được hỗ trợ qua SDT/Zalo :0973287149
