Cơ sở lý luận về hoạt động tín dụng cho vay mua bán bất động sản

Download miễn phí mẫu cơ sở lý luận: Cơ sở lý luận về hoạt động tín dụng cho vay mua bán bất động sản dành cho các bạn sinh viên đang làm báo cáo tốt nghiệp, mẫu cơ sở lý luận về Cơ sở lý luận về hoạt động tín dụng cho vay mua bán bất động sản  được kham khảo từ báo cáo tốt nghiệp đạt điểm cao hy vọng giúp cho các bạn khóa sau có thêm tài liệu hay để làm bài báo cáo thực tập của mình 

Các bạn sinh viên đang gặp khó khăn trong quá trình làm báo cáo thực tập, chuyên đề tốt nghiệp , nếu cần sự hỗ trợ dịch vụ viết bài trọn gói , chất lượng các bạn liên hệ qua SDT/Zalo :0973287149

---

1.1. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng.

Hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh của ngân hàng là một trong những hoạt động mang lại cho ngân hàng lượng dư nợ lớn nhất trong thời kỳ kinh tế hiện nay và bản thân nó quyết định phần lớn đến thu nhập lâu bền của ngân hàng.

Trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách của ngân hàng, có thể nói thu nhập là sức hút của chính sách ngân hàng. Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh rất được các ngân hàng coi trọng.

1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản

• Khái niệm về bất động sản.

Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới về khái niệm bất động sản và động sản.

Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về bất dộng sản của các nước như sau:

Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì đưa ra khái niệm “bất động  sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”.

Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản.

Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất.

• Khái niệm về cho vay bất động sản.

Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản

Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho  thuê….

Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất).

Xem Thêm ==> Viết chuyên đề thực tập giá rẻ 

1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản.

Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể:

Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ.

Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác. Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần.

Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay.

Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà các sản phẩm khác không có đặc điểm này.

1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản.

Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.

Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại,  các căn hộ chung cư…

Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất… và đây chính là mảng mà đề tài đang hướng đến.

1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản.

• Đối với ngân hàng.

Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thời gian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác. Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng.

Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường hợp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm nội thất.

Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng còn có thể đạt được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà môi giới tài ba” giới thiệu khách hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng không phải tốn phí.

• Đối với khách hàng.

Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn có.

Thứ hai, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra không nhiều.

Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể phòng ngừa được một lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể, trường hợp khách hàng mua chung cư thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được 80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự án khách hàng mua bị treo và không thể hoàn thiện được. Khi đó, nếu khách hàng sử dụng toàn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử dụng sản phẩm của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng.

• Đối với bên bán

Trong nhiều trường hợp, người bán mong muốn bán nhà cho người mua, tuy nhiên nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán. Trong trường hợp này ngân hàng chính là trung gian thanh toán cho người mua, đảm bảo hoạt động mua bán bất động sản của người bán cũng như người mua trở nên an toàn hơn, tránh các trường hợp phát sinh rủi ro trong quá trình chuyển tiền, sang tên không mong muốn.

Ngoài ra, hoạt động cho vay bất động sản là cầu nối giữa người bán, người mua và ngân hàng với nhau. Thông qua ngân hàng, người bán có thể tìm kiếm được khách hàng mua bất động sản từ phía ngân hàng cung cấp hay người mua có thể tìm được bất động sản thông qua ngân hàng.

1.2. Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần KienLongBank

1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn.

• Điều kiện đối với khách hàng.
  • Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
  • Cá nhân/ hộ gia đình có hộ khẩu thường trú/KT3 tại Tỉnh/Thành phố nơi KienLongBank có trụ sở.
  • Có độ tuổi nằm trong khoản từ 20 đến 60 tuổi đối với nữ và 65 đối với
  • Có mục đích rõ ràng, có giấy tờ hợp lệ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay phù hợp với quy định của KienLongBank.
  • Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết.
  • Có TSĐB và thực hiện đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật và KienLongBank.
• Điều kiện về tài sản đảm bảo.

KIENLONGBANK chỉ nhận các loại tài sản đảm bảo bao gồm giấy tờ có giá, phương tiện vận tải, bất động sản (đất, tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất trong tương lai).

1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí.

• Mức cho vay.

Mức cho vay được xác định căn cứ vào đối tượng khách hàng, nhu cầu vay vốn, khả năng tài chính và giá trị tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng.

Mức cho vay tối thiểu là 50 triệu đồng và tối đa được quy định như sau.

Đối với tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai.

TSĐB là đất, nhà xây mới và sửa chữa trên đất, mức cho vay tối đa là 80% tổng nhu cầu vốn nhưng không vượt quá 70% giá trị định giá TSĐB của KienLongBank AMC.

Đối với nhà chung cư chưa ra sổ, mức cho vay tối đa 70% nhu cầu vốn và 70% giá trị thị trường của tài sản (áp dụng đối với các dự án nhà chung cư đã liên kết).

KIENLONGBANK không nhận thế chấp TSĐB là chung cư chưa ra sổ và không thuộc danh mục các dự án mà KienLongBank không liên kết.

Đối với tài sản đảm bảo độc lập.

Trường hợp TSĐB là giấy tờ có giá. Mức cho vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn của khách hàng nhưng không vượt quá tỷ lệ cho vay trên giá trị TSĐB theo nghiệp vụ cho vay cầm cố GTCG của KienLongBank trong từng thời kỳ.

Trường hợp TSĐB là phương tiện vận tải. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá tỷ lệ cho vay trên TSĐB theo quy định nghiệp vụ cho vay mua ô tô trả góp của KienLongBank trong từng thời kỳ.

Trường hợp TSĐB là bất động sản. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá 80% giá trị định giá tài sản đảm bảo.

• Thời hạn cho vay.

Thời hạn cho vay được xác định dựa trên tài sản đảm bảo của khách hàng. Trường hợp tài sản đảm bảo là bất động sản.

Đối với hoạt động cho vay xây dựng nhà,mua nhà phố, nhà chung cư, đất dự án. Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.

Đối với hoạt động cho vay sửa chữa nhà kết hợp mua sắm nội thất . Thời hạn cho vay tối đa là 15 năm.

Trường hợp tài sản đảm bảo là động sản hoặc giấy tờ có giá, thời hạn cho vay được quy định theo nghiệp vụ quy định của KienLongBank.

• Lãi suất cho vay.

Theo quy định của KienLongBank trong từng thời kỳ nhưng tối đa không vượt quá 150% lãi suất cơ bản của NHNN quy định trong từng thời kỳ.

Khách hàng được lựa chọn áp dụng một trong các hình thức lãi suất thả nổi hoặc cố định suốt thời gian vay.

• Phí

Các loại phí bao gồm: phí trả cho KienLongBank và phí trả cho các tổ chức cung ứng dịch vụ liên quan cụ thể có các khoản phí sau.

Phí định giá: khách hàng phải trả cho công ty quản lý nợ và khai thác tài sản KienLongBank AMC. Mức phí cụ thể được niêm yết dựa trên giá trị TSĐB.

Phí công chứng: khách hàng phải trả cho phòng công chứng, nơi công chứng hợp đồng thế chấp của khách hàng. Mức phí cụ thể vào khoảng 0,1% giá trị khoản vay và giảm dần khi khoản vay lớn hơn 1 tỷ đồng.

Phí đăng ký giao dịch đảm bảo: là khoản phí khách hàng phải chịu để trả cho phòng tài nguyên môi trường để thực hiện việc đăng ký thế chấp tài sản của khách hàng tại ngân hàng. Mức phí đăng ký giao dịch đảm bảo được phòng tài nguyên môi trường quy định là 80.000VND cho một tài sản/1 lần đăng ký.

1.2.3. Phương thức thực hiện.

• Phương thức cho vay

Áp dụng phương thức cho vay từng lần (vay theo món).

• Phương thức giải ngân.

Trường hợp vay xây dựng, sửa chữa nhà. Áp dụng phương thức giải ngân chuyển khoản vào tài khoản của bên cung ứng vật tư /dịch vụ hoặc vào tài khoản của khách hàng.

Trường hợp vay mua nhà, đất. Thực hiện giải ngân chuyển khoản/tiền mặt trực tiếp cho bên bán.

Trường hợp cho vay bù đắp. Thực hiện giải ngân chuyển khoản vào tài khoản của bên đã cung ứng vốn trước đó cho khách hàng. Trường hợp giải ngân tiền mặt phải có biên bản giao nhận tiền ba bên có sự giám sát của KienLongBank.

• Phương thức thu nợ gốc và lãi vay

Việc trả nợ có thể bằng tiền mặt, chuyển khoản hoặc các phương thức thanh toán khác phù hợp với quy định của KienLongBank. KienLongBank và khách hàng thỏa thuận phương thức trả nợ gốc lãi tùy theo nhu cầu và mong muốn của khách hàng.

1.2.4. Hồ sơ vay vốn.

Khách hàng vay vốn cần cung cấp các hồ sơ sau:

Giấy CMND/ Hộ chiếu, Hộ khẩu/sổ tạm trú (KT3) của khách hàng và người hôn phối (vợ/chồng), người bảo lãnh (nếu có) hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương.

Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của khách hàng.

Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa khách hàng và người bảo lãnh. Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính và nguồn trả nợ.

Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn.

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp/ sở hữu hợp pháp đối với tài sản khách hàng dự định dùng làm tài sản bảo đảm.

1.3. Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tượng khách hàng cá nhân của KienLongBank.

1.3.1. Điều kiện cho vay.

• Kienlongbank không cho vay với các trường hợp khách hàng là:

Thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của KienLongBank.

Người có thẩm quyền, xét duyệt cho vay của KienLongBank.

Xem Thêm ==> Kho chuyên đề tốt nghiệp Ngân Hàng

Bố, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của KienLongBank.

Khách hàng phát sinh nợ nhóm 3 trở lên tại các TCTD trong 12 tháng gần nhất tính đến ngày vay vốn.

• Kienlongbank ưu tiên cho vay với các khách hàng thuộc đối tượng sau:

Khách hàng được KienLongBank xếp hạng tín dụng từ A trở lên

Khách hàng có mức thu nhập bình quân hàng tháng từ 15tr trở lên Khách hàng đang sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của KienLongBank.

Hộ kinh doanh có thời gian hoạt động liên tục 2 năm, có giấy phép kinh doanh và mức lợi nhuận bình quân hàng tháng từ 30 triệu đồng trở lên.

1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn.

• Đối với mục đích mua bất động sản.

Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự định mua như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và sở hữu nhà ở, biên lai nộp lệ phí trước bạ, biên lai nộp thuế sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền…

Giấy tờ mua bán (giấy đặc cọc)/ hợp đồng mua bán nhà đất công chứng, biên bản thanh toán tiền …

• Đối với mục đích sửa chữa, xây dựng nhà.

Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự định xây dựng, sửa chữa.

Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp xây dựng mới).

Hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung ứng vật tư, hàng hóa theo biên lai, hóa đơn mua bán…

Bảng dự toán chi phí công trình xây dựng/sửa chữa phù hợp bản vẽ thiết kế công trình và quy định về giá thành.

• Đối với mục đích cho vay bù đắp.

Giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà vừa xây dựng, sửa chữa hoặc vừa mua đã sang tên của khách hàng và thời gian không quá 3 tháng.

Giấy tờ chứng minh nguồn vốn huy động hợp pháp trước đó để thanh toán cho bên bán nhà/bên cung ứng vật tư, nguyên liệu.

1.3.3.  Điều kiện chứng minh khả năng tài chính

• Xác nhận nguồn trả nợ.

KIENLONGBANK xác định nguồn thu nhập ròng của khách hàng để đảm bảo khách hàng có thể trả nợ gốc và lãi vay trong suốt thời gian vay. Theo đó, thu nhập ròng của khách hàng là thu nhập hợp pháp đã trừ đi tất cả các khoản chi phí thường xuyên của khách hàng và gia đình.

Thu nhập hợp pháp là các nguồn thu nhập từ lương và phụ cấp của khách hàng và người đồng trách nhiệm, thu nhập từ hộ sản xuất kinh doanh, thu nhập từ đầu tư góp vốn…

Chi phí thường xuyên bao gồm các khoản chi phí sinh hoạt hàng tháng của gia đình, chi phí hoạt động của hộ kinh doanh, chi phí trả gốc, lãi của khoản vay hiện tại (nếu có), chi phí sử dụng thẻ visa (nếu có)…

• Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính của khách hàng.

Đối với nguồn thu từ cá nhân:

Giấy tờ bao gồm: hợp đồng lao động, quyết định bổ nhiệm/nâng lương, bảng lương, sao kê lương hoặc văn bản xác nhận thu nhập của công ty khách hàng đang làm việc.

Đối với hộ kinh doanh.

Giấy tờ bao gồm: đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, hợp đồng thuê cửa hàng. Báo cáo tài chính (nếu có), hóa đơn điện, nước….sổ sách theo dõi doanh thu, chi phí, hợp đồng kinh tế, hóa đơn nhập hàng…

Giấy tờ chứng minh thu nhập hợp pháp khác.

• Điều kiện tài sản đảm bảo tiền vay.

Loại tài sản đảm bảo.

Phương tiện vận tải: bao gồm xe hạng thường, hạng trung và hạng sang.

Bất động sản: bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Giấy tờ có giá: bao gồm các loại giấy tờ theo quy định của KienLongBank

Điều kiện đối với tài sản.

Quyền sở hữu: TSĐB phải thuộc sở hữu của khách hàng và/hoặc người hôn phối hoặc bên thứ 3 có quan hệ huyết thống với khách hàng (hoặc với người hôn phối) như ông, bà, bố, mẹ, chị, em…

Độ tuổi của bên bảo lãnh không quá 65 tuổi.

Hồ sơ tài sản bảo đảm

Tài sản đảm bảo là phương tiện vận tải: Bảng gốc đăng ký xe, bản gốc giấy chứng nhận bảo hiểm còn hiệu lực bằng với thời gian vay vốn, sổ đăng kiểm…

Tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá: bản gốc giấy tờ có giá hoặc xác nhận của đơn vị phát hành giấy tờ có giá hoặc xác nhận của tổ chức lưu ký đối với giấy tờ có giá lưu ký tại bên thứ 3…

Tài sản đảm bảo là bất động sản.

Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

1.3.4. Điều kiện giải ngân.

• Điều kiện giải ngân.

KIENLONGBANK thực hiện giải ngân khi khách hàng đã nộp đủ phần vốn tự có/ tỷ lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân vào tài khoản thanh toán tại KienLongBank để trả cho bên bán hoặc bổ sung giấy tờ chứng minh khách hàng đã thanh toán đủ phần vốn tự có/tỷ lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân cho bên bán.

KIENLONGBANK giải ngân khi khách hàng cam kết thực hiện các điều kiện mà KienLongBank yêu cầu, hoàn thành các thủ tục vay vốn và phong tỏa TSĐB đồng thời nộp đầy đủ các khoản phí theo quy định của KienLongBank.

Quá trình thanh toán tiền mua bán/ xây dưng… phải được thanh toán chuyển khoản cho bên bán hoặc phải được sự giám sát của KienLongBank trong trường hợp giải ngân tiền mặt

• Hồ sơ giải ngân

Hồ sơ giải ngân của khách hàng bao gồm các loại giấy tờ sau: hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, khế ước nhận nợ, ủy nhiệm chi/giấy lĩnh tiền…

1.4. Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng KienLongBank.

1.4.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt.

• Nguồn thu nhập từ lương.

Nguồn thu nhập từ lương hình thành sau độ tuổi lao động.

Đối với khách hàng là những người làm công tác nghiên cứu tại cơ quan Đảng, Nhà nước, những người có học vị tiến sỹ khoa học, phó giáo sư, giáo sư được kéo dài thời gian lao động sau độ tuổi lao động từ 1-5 năm.

Đối với giảng viên trình độ tiến sỹ, kéo dài thêm 5 năm, phó giáo sư 7 năm và giáo sư là 10 năm.

Đối với nguồn thu công chức, viên chức góp vốn điều hành doanh nghiệp.

KIENLONGBANK không ghi nhận nguồn thu nhập từ lương/ cổ tức/ lợi tức hay nguồn thu nhập phát sinh từ việc thành lập, góp vốn, quản lý doanh nghiệp của khách hàng. KienLongBank chỉ đồng ý ghi nhận nguồn thu nhập trên với điều kiện khách hàng không phải là người đứng tên trực tiếp trên các văn bản chứng nhận góp vốn, thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên người đứng tên trên giấy tờ phải có mối quan hệ “tứ thân phụ mẫu” với khách hàng.

Đối với nguồn thu nhập từ lương của khách hàng.

Trong trường hợp nơi khách hàng công tác và làm việc có quy mô nhỏ và KienLongBank không có thông tin về quy mô, tình hình tài chính của khách hàng.

Trường hợp ĐVKD ghi nhận nguồn thu nhập cao hơn bảng lương bình quân theo phụ lục 1. ĐVKD cung cấp thêm các hồ sơ đánh giá về quy mô, tình hình tài chính của đơn vị nơi khách hàng công tác.

• Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà.

Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng tài sản không được ghi nhận trên sổ đỏ, không có giấy phép xây dựng.

KIENLONGBANK chỉ ghi nhận nguồn thu nhập này với điều kiện.

ĐVKD cung cấp chứng thư về giá của KienLongBank AMC có thể hiện quy mô, tài sản  trên đất hay xác nhận của chính quyền về quy mô tài sản trên đất phù hợp với thực tế cho thuê hoặc sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện việc bên thuê thanh toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê trong 3 tháng gần nhất.

ĐVKD thực hiện thẩm định thực tế nguồn thu từ cho thuê của khách hàng, chụp ảnh tài sản và đính kèm hồ sơ vay vốn theo quy định của KienLongBank

Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng nhà đang được thế chấp tại TCTD khác.

Khách hàng và bên thuê nhà ký kết hợp đồng thuê nhà/ phụ lục hợp đồng thuê nhà có quy đinh nội dung tiền cho thuê được bên thuê chuyển khoản vào tài khoản duy nhất không hủy ngang của khách hàng tại KienLongBank.

Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng khách hàng không có đăng ký kinh doanh cho thuê nhà.

KIENLONGBANK ghi nhận nguồn thu nhập của khách hàng từ hoạt động thuê nhà trên căn cứ theo hồ sơ khách hàng cung cấp tuân thủ quy trình cấp tín dụng của KienLongBank.

Đối với nguồn thu từ cho thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng.

Theo quy định tại điều 492 bộ luật dân sự năm 2005, “hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 6 tháng chỉ cần CV QHKH thẩm định trực tiếp tình hình, chụp ảnh ghi nhận. Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng mà không có công chứng, chứng thực. KH cam kết bổ sung hợp đồng cho thuê nhà có công chứng, chứng thực theo đúng quy định.

Đối với nguồn thu từ cho thuê chung cư không phục vụ mục đích để ở hay chưa có GCN quyền sở hữu.

KIENLONGBANK ghi nhận nguồn thu nhập hình thành trong tương lai dựa trên cơ sở đánh giá khả năng cho thuê nhà trong tương lai với mức giá trung bình sử dụng với mục đích thuê để ở, trường hợp chưa có GCN quyền sở hữu nhà, khách hàng cung cấp biên bản bàn giao nhà, hợp đồng cho thuê nhà, chứng từ giao nhận tiền thanh toán…

• Với nguồn thu nhập từ cho thuê xe.

Giá trị cho thuê được tính toán dựa trên giá trị khấu hao, trong thời gian khấu hao ghi nhận 100% giá trị cho thuê, hết thời gian khấu hao ghi nhận 50% giá trị thuê theo đánh giá và thêm 30% thời gian khấu hao theo quy định của bộ tài chính.

KIENLONGBANK không ghi nhận nguồn thu nhập từ cho thuê xe giữa cá nhân với cá nhân do thực tế đánh giá nhu cầu thuê xe của cá nhân về nguồn thu không ổn định.

• Với nguồn thu nhập từ sản xuất kinh doanh.

Với việc xác định doanh thu trong trường hợp sổ sách ghi chép không liên tục, số ngày ghi chép không đầy đủ, ĐVKD cung cấp sổ sách ghi chép tiền và hóa đơn mua bán của khách hàng hoặc sao kê tài khoản hộ kinh doanh (trường hợp mua bán chuyển khoản) 03 tháng gần nhất tính đến ngày đề nghị vay vốn.

Tính doanh thu bình quân trên ngày/tuần/tháng/quý và ước tính doanh thu cả tháng/năm.

Trường hợp khách hàng đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm nhưng có nhiều địa điểm kinh doanh hay khách hàng có nhiều đăng ký kinh doanh thì KienLongBank chỉ ghi nhận nguồn thu từ các địa điểm kinh doanh có đăng ký kinh doanh (theo nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/08/2006 về đăng ký kinh doanh: đối với những ngành bắt buộc phải đăng ký kinh doanh thì mỗi cá nhân chỉ được đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm).

1.4.2. Chính sách ghi nhận chi phí.

• Chi phí sinh hoạt gia đình.

Để xác định chi phí sinh hoạt của gia đình khách hàng bao gồm khách hàng, người đồng trách nhiệm và người phụ thuộc. KienLongBank ghi nhận chi phí sinh hoạt của gia đình khách hàng như sau:

Khu vực Hà Nội, TP.HCM: từ 3-5 triệu đồng/người/tháng.

Khu vực ngoài Hà Nội, TP.HCM: từ 2-4 triệu đồng/người/tháng.

• Chi phí thanh toán thẻ visa.

KIENLONGBANK xác định chi phí trả thẻ visa bằng 5% dư nợ bình quân + lãi suất 2,5%/tháng/dư nợ bình quân.

1.5. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản

Chỉ tiêu lợi nhuận từ hoạt động cho vay

Lợi       nhuận   từ hoạt động cho vay TDH

=

Doanh thu từ hoạt động cho vay TDH

–

Chi phí hoạt động cho vay TDH

(Cẩm nang tín dụng KienLongBankBank, 2008) Chỉ tiêu này phản ánh lợi nhuận tuyệt đối từ hoạt động cho vay trung dài hạn.

Chỉ tiêu này càng lớn thì phản ánh hiệu quả của hoạt động cho vay trung dài hạn càng cao, độ sinh lời cao và ngược lại. Để có được lợi nhuận cao thì ngân hàng có thể thực hiện bằng hai phương thức:

Thứ nhất: tăng doanh thu từ hoạt động cho vay trung dài hạn thông qua việc tăng trưởng dư nợ.

Thứ hai: tiết kiệm chi phí hoạt động cho vay trung dài hạn thông qua tiết kiệm các chi phí liên quan đến huy động vốn và các chi phí khác liên quan đến hoạt động cho vay….

Xem Thêm ==> Top 3 đề cương báo cáo thực tập tín dụng tại ngân hàng, ĐIỂM CAO

Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay

Tỷ suất sinh lời TDH		Lợi nhuận từ hoạt động cho vay TDH
	=	Dư nợ cho nay TDH

(Cẩm nang tín dụng KienLongBankBank, 2008)

Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời phản ánh hiệu quả của hoạt động cho vay trung dài hạn so với quy mô cho vay trung dài hạn của ngân hàng. Chỉ tiêu này xem xét dưới góc độ hiệu quả của hoạt động cho vay trung dài hạn so với chính nó. Theo chỉ tiêu này, sẽ cho biết một đồng dư nợ cho vay trung dài hạn phát ra sẽ mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận mang về. Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ lợi nhuận mang lại từ hoạt động cho vay trung dài hạn càng lớn và ngược lại. Chỉ tiêu này ở các ngân hàng thông thường duy trì mức ≥ 3,5%/năm.

Chỉ tiêu về nợ quá hạn (NQH):

Nợ quá hạn là những khoản nợ khi đến kỳ hạn trả nợ hoặc hết thời hạn trả nợ cộng thêm thời gian gia hạn nợ nhưng khách hàng vẫn chưa trả được nợ. Khi khách hàng bị NQH, lãi suất áp dụng cho những khoản vay quá hạn với mức lãi suất rất cao và theo thông lệ khách hàng sẽ phải chịu lãi suất bằng 150% lãi suất trong hạn. Về lý thuyết, nếu sau thời gian quá hạn mà khách hàng có khả năng trả được toàn bộ gốc, lãi và lãi phạt thì toàn bộ lãi phạt và phần chênh giữa (lãi – giá vốn về huy động) sẽ được ghi nhận vào thu thuần cho ngân hàng. Tuy nhiên, không có ngân hàng nào muốn nhận lãi suất cao này khi cho vay. NQH là chỉ tiêu quan trọng phản ánh chất lượng tín dụng của một ngân hàng, những rủi ro tiềm ẩn mà ngân hàng đó đang phải đối mặt. Để có thể phân tích một cách chính xác hơn tình trạng nợ tại một ngân hàng người ta thường phân chia nợ quá hạn thành: nợ quá hạn có khả năng thu hồi, nợ quá hạn khó đòi, nợ quá hạn không có khả năng thu hồi. Căn cứ để phân loại dựa vào thời gian quá hạn, nguyên nhân gây ra nợ quá hạn, uy tín của chủ doanh nghiệp. Các chỉ tiêu thường dùng để đánh giá nợ quá hạn trên tổng dư nợ (TDN), xác định theo công thức (Cẩm nang tín dụng KienLongBankBank, 2008) thì:

Tỷ lệ NQH trên TDH	=	Dư NQH tín dụng TDH
		Dư nợ tín dụng TDH
Tỷ lệ NQH khó đòi trên TDH	=	Dư NQH khó đòi
		Dư nợ tín dụng TDH
Tỷ lệ NQH không có khả năng thu hồi trên TDH	=	Dư NQH không có khả năng thu hồi
		Dư nợ tín dụng TDH

Chỉ tiêu Tỷ lệ NQH trên TDN phản ánh một cách khái quát tình hình nợ quá hạn của hoạt động tín dụng trung dài hạn trong tổng dư nợ của toàn hàng. Về lý thuyết, chỉ tiêu này càng thấp thì hệ số an toàn của ngân hàng càng cao, rủi ro tín dụng phải đối mặt sẽ giảm xuống. Tuy nhiên, trong thực tế rủi ro trong kinh doanh là không thể tránh khỏi nhất là trong lĩnh vực tín dụng – kinh doanh về tiền tệ. Do vậy, ngân hàng thường chấp nhận một tỷ lệ cho phép, nằm trong giới hạn này coi như vẫn đang trong giới hạn an toàn được kiểm soát. Hiện tại, các ngân hàng đang để tỷ lệ giới hạn an toàn đó là nhỏ hơn hoặc bằng 3%, còn đạt ở mức 1%-2% có thể coi là lý tưởng. Chỉ tiêu Tỷ lệ NQH trên TDN cho người xem một cái nhìn tổng quan về tình hình nợ quá hạn của ngân hàng, tuy nhiên, để đánh giá một cách chính xác tình trạng các khoản nợ hiện tại để từ đó có những đánh giá về những rủi ro mà ngân hàng đang phải đối phó thì chỉ tiêu này sẽ phản ánh không thực sự chính xác. Bởi lẽ, có những khách hàng hoạt động kinh doanh vẫn tốt, nhưng do xác định sai dòng tiền vào của doanh nghiệp nên xác định kỳ hạn trả nợ không phù hợp hoặc do một số nguyên nhân khách quan khác dẫn đến việc trả nợ không thực hiện đúng tiến độ dẫn đến nợ quá hạn. Rõ ràng những khoản quá hạn này không phản ánh đúng chất lượng tín dụng của ngân hàng. Chính vì vậy, để có những nhìn nhận đánh giá chính xác hơn về thực trạng nợ quá hạn tại ngân hàng, các ngân hàng đã phải dùng thêm hai chỉ tiêu Tỷ lệ NQH khó đòi trên TDN và Tỷ lệ NQH không có khả năng thu hồi trên TDN. Nợ khó đòi là nợ ít có cơ hội đòi được nhưng vẫn còn có khả năng đòi mặc dù xác suất đó là rất thấp. Nợ không có khả năng thu hồi là những khoản nợ có nguy cơ mất vốn. Nếu hai chỉ tiêu này thấp mà chỉ tiêu Tỷ lệ NQH trên TDN có cao hơn ngưỡng cho phép một chút thì hoạt động ngân hàng vẫn được đánh giá là lành mạnh. Ngược lại, hai chỉ tiêu này cao và đặc biệt chỉ tiêu Tỷ lệ NQH không có khả năng thu hồi trên TDN thì rõ ràng hoạt động ngân hàng đang gặp nhiều rủi ro, tuy có thể chưa đến mức đe dọa đến sự tồn tại và phát triển của ngân hàng song chất lượng tín dụng trung dài hạn của ngân hàng đang có vấn đề.

1.6. Những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản

1.6.1. Các nhân tố về phía khách hàng

Tiềm lực tài chính của khách hàng: Thể hiện qua các chỉ tiêu như vốn tự có, hệ số nợ, khả năng thanh toán, khả năng sinh lợi hàng năm… Khi có tiềm lực tài chính mạnh, doanh nghiệp vay vốn sẽ dễ dàng hơn trong việc thoả thuận với ngân hàng về các khoản vay và dịch vụ tài chính khác cũng như uy tín của doanh nghiệp trong việc trả nợ ngân hàng.

Triển vọng kinh doanh: Thông thường khi doanh nghiệp vay vốn của ngân hàng để phục vụ việc kinh doanh, và nếu doanh nghiệp đó đang trong tình trạng thị phần của mình bị thu hẹp, nhà cung cấp không ổn định, hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn thì tất nhiên khả năng hoàn trả vốn tín dụng cho ngân hàng sẽ không được đảm bảo, ngược lại, triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp đó tốt sẽ đồng nghĩa với việc ngân hàng mạnh dạn trong việc tài trợ vốn cho doanh nghiệp.

Mức độ bảo đảm tín dụng: Nguyên tắc cho vay của ngân hàng thương mại luôn đề cập đến vấn đề tài sản đảm bảo cho khoản vay đặc biệt là đối với các khoản tín dụng trung dài hạn.

+ Xét về cầm cố thế chấp: ngân hàng sẽ cho vay theo một tỷ lệ phần trăm nhất  định trên số tài sản cầm cố thế chấp. Loại trừ sự vi phạm đạo đức kinh doanh, nếu doanh nghiệp có đủ tài sản để thế đảm bảo cho các khoản vay thì khoản cho vay này có thể được xem là ít rủi ro, từ đó chất lượng khoản cho vay này cũng được cải thiện.

+ Xét về bảo lãnh: Một doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả, có uy tín, có mối  quan hệ làm ăn lâu dài với các đối tác của mình có thể nhận được sự bảo lãnh của một bên thứ ba (Công ty mẹ, bảo lãnh của chính phủ…) để vay vốn ngân hàng. Nếu bên bảo lãnh đủ uy tín thì khả năng trả nợ là cao và vì thế chất lượng cho vay có thể được đảm bảo.

• Đạo đức kinh doanh: nếu khách hàng trung thực, sử dụng vốn vay đúng mục đích thì rủi ro xảy ra đối với ngân hàng sẽ được giảm thiểu. Thời gian qua, tại các một số các NHTM ở Việt Nam xuất hiện một tỷ lệ rủi ro tín dụng tương đối cao mà nguyên nhân xuất phát từ sử dụng vốn sai mục đích. Đặc biệt, nhiều khách hàng vay vốn với mục đích rút tiền và lừa đảo đã khiến cho các ngân hàng bị thiệt hại rất lớn về mặt uy tín lẫn kinh tế.
• Năng lực quản lý và trình độ của doanh nghiệp vay vốn: Xem xét triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp cần xuất phát từ yếu tố con người và bản thân doanh nghiệp đó thiếu năng động trong kinh doanh, không kịp thay đổi chiến lược khi môi trường kinh doanh thay đổi, đội ngũ nhân viên không có trình độ, thiếu kỷ luật… sẽ làm giảm khả năng trả nợ cho ngân hàng, chất lượng khoản vay không được đảm bảo.

1.6.2. Các nhân tố về phía ngân hàng

• Chính sách tín dụng

Với chính sách tín dụng do ngân hàng nhà nước ban hành và các ngân hàng thương mại dựa vào đó để đề ra các chính sách cho phù hợp với ngân hàng của mình. Đây là kim chỉ nam cho hoạt động tín dụng là văn bản thể hiện chiến lược và đường lối của ngân hàng thương mại trong việc thực thi các giao dịch cho vay đơn lẻ cũng như chiến lược cho vay trong từng thời kỳ. Trong đó có quy trình về một nghiệp vụ cho vay chuẩn để quy định trình tự các bước tiến hành trong quá trình xét duyệt cho vay, thu nợ nhằm đảm bảo các khoản vay để tạo ra các khoản vay chất lượng tốt. Chính sách tín dụng của ngân hàng là các quy định mang tính chất tổng thể quy định về định hướng phát triển tín dụng của một ngân hàng tại từng thời kỳ phù hợp với tình hình chung của nền kinh tế cũng như đặc thù của mỗi ngân hàng. Chính sách tín dụng là kim chỉ nam cho khối tín dụng có cơ sở thực hiện trên cơ sở đó cụ thể hóa định hướng đó trong thực tế. Về cơ bản, chính sách tín dụng sẽ quy định những vấn đề cụ thể như sau:

• Quy định cụ thể về hạn mức tín dụng trong đó bao gồm hạn mức tăng trưởng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, hạn mức tín dụng theo từng khối kinh doanh, hạn mức tín dụng theo kỳ hạn vay, hạn mức tín dụng theo đồng tiền nhận nợ, hạn mức tín dụng theo ngành hàng và sản phẩm, hạn mức tín dụng theo khách hàng – nhóm khách hàng
• Quy định những ngành, sản phẩm ngừng cấp tín dụng.
• Quy định những ngành, sản phẩm không khuyến khích cấp tín dụng.
• Quy định chính sách tín dụng theo đối tượng khách hàng.
• Quy định chính sách tín dụng theo kỳ hạn vay vốn.
• Quy định chính sách theo loại tiền tệ cho
• Quy định chính sách tín dụng theo từng đơn vị kinh
• Định hướng tối ưu hóa tín dụng.
• Quy định về tài sản bảo đảm.

Nếu những quy định và định hướng nêu trên được xây dựng và thực hiện một cách khoa học, chặt chẽ trên cơ sở kết hợp hài hòa lợi ích của ngân hàng, khách hàng và toàn bộ nền kinh tế thì sẽ sẽ đem lại hiệu quả thực sự cho cả ngân hàng, khách hàng và xã hội.

• Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay

Việc khách hàng thực hiện trả gốc và lãi đúng thời hạn là một trong những tiêu chí để đánh giá chất lượng tín dụng. Tuy nhiên, điều đó sẽ khó có thể thực hiện được nếu như dự án kinh doanh của khách hàng không có hiệu quả, khách hàng không có uy tín, không có thiện chí trả nợ và thậm chí cố tình lừa đảo ngân hàng. Chính vì vậy, để hạn chế những rủi ro nêu trên việc thẩm định dự án, thẩm định của khách hàng là hết sức quan trọng, đó là tiền đề quyết định khả năng trả nợ của ngân hàng.

Vấn đề đặt ra ở đây là các thủ tục, điều kiện và tiêu chuẩn được sử dụng làm căn cứ để đánh giá khách hàng, dự án có hợp lý không. Nếu thủ tục rườm rà, tiêu chuẩn quá khắt khe sẽ khiến các doanh nghiệp khó tiếp cận được nguồn vốn vay vì rất ít doanh nghiệp có thể đáp ứng được các điều kiện mà ngân hàng đưa ra và cũng chính điều này sẽ ảnh hưởng tới quy mô phát triển khách hàng nói chung, phát triển tín dụng của ngân hàng nói riêng. Ngược lại, nếu tiêu chuẩn, quy trình đặt ra không chặt chẽ dẫn đến sàng lọc thẩm định khách hàng không chuẩn, ra quyết định cho vay sai lầm sẽ dẫn tới rủi ro về chất lượng tín dụng của ngân hàng. Chính vì vậy, xuất phát từ thực tiễn trong hoạt động ngân hàng, công tác cải tiến quy trình, hoàn thiện công tác thẩm định sao cho khoa học, đảm bảo tính chặt chẽ, chính xác, nhanh chóng luôn là vấn đề được đặt lên hàng đầu. Làm được như vậy, ngân hàng sẽ sàng lọc được những khách hàng tốt, dự án khả thi để từ đó nâng cao chất lượng tín dụng của mình.

• Năng lực giám sát, quản trị rủi ro sau cho vay

Công tác thẩm định là khâu đầu tiên để có thể chọn lọc danh mục những khách hàng có chất lượng. Tuy nhiên, công tác thẩm định mới chỉ là điều kiện cần chứ chưa phải là điều kiện đủ để tạo nên chất lượng khoản vay. Nếu như công tác thẩm định khách hàng tốt nhưng khâu kiểm tra, giám sát sau khi cho vay không được thực hiện tốt thì nguy cơ rủi ro do việc sử dụng vốn sai mục đích, tiến độ không thực hiện đúng theo như phương án, những rủi ro tiềm ẩn khác trong quá trình triển khai thực hiện dự án sẽ có thể dẫn tới rủi ro cho khách hàng từ đó dẫn tới rủi ro cho bản thân ngân hàng. Chính vì vậy, các ngân hàng luôn chú trọng khâu kiểm tra, giám sát sau khi cho vay để xem xét việc sử dụng vốn của khách hàng. Việc kiểm tra, giám sát là để nắm bắt được tiến trình thực hiện dự án, tiến độ trả nợ, quá trình sử dụng bảo quản và biến động tài sản của doanh nghiệp, những vấn đề nảy sinh mới trong đó có những thuận lợi, khó khăn để từ đó có những biện pháp hỗ trợ, xử lý kịp thời để ngăn ngừa rủi ro có thể phát sinh là hết sức quan trọng. Việc giám sát khách hàng cũng góp phần giúp doanh nghiệp có ý thức hơn trong việc thực hiện dự án của mình để từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, trả nợ đúng hạn và nâng cao chất lượng tín dụng.

• Chất lượng nhân sự

Con người luôn là yếu tố quyết định đến sự thành bại của doanh nghiệp, nghiệp vụ hoạt động ngân hàng càng phát triển thì đòi hỏi chất lượng nhân sự ngày càng cao hơn. Để thực hiện tốt hoạt động tín dụng trung dài hạn thì cán bộ tín dụng phải tiến hành tốt vai trò của mình như thẩm định dự án, quản lý hồ sơ và các giải pháp sau cho vay. Trường hợp trình độ của cán bộ tín dụng hạn chế do không được đào tạo chính quy, chuyên sâu hoặc thiếu kinh nghiệm dẫn đến không đánh giá được tính khả thi của dự án, không phân tích chính xác báo cáo tài chính, khả năng quản lý của khách  hàng… Bên cạnh đó, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ rất cần phải được đề cao trong lĩnh vực tín dụng vì như vậy mới có thể tránh khỏi những tiêu cực nảy sinh trong quá trình cho vay. Trên thực tế đã có không ít những khoản vay không đảm bảo an toàn cho ngân hàng nhưng vẫn được cán bộ tín dụng chấp thuận cho vay, tất nhiên sau đó họ sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật nhưng những tổn thất do họ gây ra đối với ngân hàng và nền kinh tế tùy theo mức độ sẽ không thể tránh khỏi.

• Công tác thẩm định dự án

Thẩm định dự án đầu tư là việc xem xét một cách khách quan, toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi của dự án trước khi ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư. Mục đích của việc thẩm định dự án là giúp cho ngân hàng rút ra  các kết luận chính xác về tính khả thi của dự án, bao gồm hiệu quả kinh tế và khả năng trả nợ ngân hàng từ đó ngân hàng có thể ra các quyết định cho vay hoặc từ chối. Cũng từ quá trình thẩm định, ngân hàng có thể tham gia tư vấn, góp ý cho chủ đầu tư đồng thời căn cứ vào đó để xác định số tiền cho vay, thời hạn cho vay cũng như hình thức trả gốc và lãi tạo điều kiện cho khách hàng hoạt động có hiệu quả. Nếu việc thẩm định không được thực hiện đúng với trình tự, nội dung không đầy đủ, chính xác thì khả năng xảy ra rủi ro đối với ngân hàng là rất lớn. Vì vậy, đây được xem là một trong những khâu quan trọng nhất của hoạt động tín dụng trung dài hạn.

• Công tác tổ chức của ngân hàng

Công tác tổ chức không chỉ tác động đến chất lượng tín dụng mà còn tác động đến mọi hoạt động của ngân hàng. Nếu chỉ xét riêng ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng, thì việc tổ chức thiếu khoa học sẽ tạo sự chồng chéo trong việc phối hợp công việc giữa các bộ phận trong ngân hàng, ảnh hưởng tới thời gian ra quyết định đối với một món vay. Tổ chức thiếu khoa học cũng có thể tạo ra sự thiếu chặt chẽ giữa các khâu, tính ỷ lại, thiếu trách nhiệm của các cán bộ tín dụng đối với công việc. Vì vậy, công tác tổ chức trong ngân hàng cần được coi trọng. Tổ chức phải đảm bảo đúng người, đúng việc, phát huy được khả năng của cán bộ, tạo ra sự nhịp nhàng giữa các khâu. nếu được tổ chức một cách hợp lý, ngân hàng sẽ rút ngắn thời gian thẩm định nhưng vẫn hạn chế tối đa sự thiếu chính xác trong quá trình thẩm định, vừa đảm bảo  an toàn cho ngân hàng vừa phục vụ khách hàng tốt hơn, từ đó nâng cao chất lượng tín dụng.

• Thông tin tín dụng

Thông tin tín dụng là yếu tố cơ bản trong quản lý tín dụng, những thông tin chính xác về khách hàng sẽ giúp cho ngân hàng dễ dàng hơn trong việc ra quyết định cho vay hay không đồng thời cũng thuận tiện cho ngân hàng trong quá trình kiểm tra, giám sát khoản vay… Thông tin tín dụng chính xác sẽ giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro ở mức thấp nhất. Hiện nay, tại Việt Nam, NHNN đã xây dựng được cơ sở dữ liệu về các khách hàng trên lãnh thổ Việt Nam dư nợ tại các NHTM, phân hạng nhóm nợ để các ngân hàng có thể tham khảo.

1.6.3.Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô

• Môi trường kinh tế

Các điều kiện kinh tế trong từng thời kỳ có ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng trong đó có tín dụng trung dài hạn. Chẳng hạn trong một nền kinh tế phát triển quá nóng, để đảm bảo mục tiêu tăng trưởng bền vững, chính phủ sẽ đề ra một số biện pháp nhằm hạn chế đầu tư. Định hướng này của chính phủ sẽ tác động đến hệ thông ngân hàng thông qua chính sách tiền tệ. Các ngân hàng sẽ phải thắt chặt chính sách tín dụng, các khoản tài trợ cho nền kinh tế sẽ được xem xét một cách kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định đầu tư thay cho các quyết định nhanh chóng trước kia, từ đó khả năng xảy ra rủi ro cho ngân hàng sẽ ít hơn. Hơn nữa để đáp ứng nhu cầu tín dụng cho một nền kinh tế đang phát triển, đòi hỏi bản thân ngân hàng cũng phải đổi mới cho phù hợp với tình hình mới. Sự đổi mới này diễn ra ở tất cả các khâu bao gồm công tác tổ chức, trang thiết bị, trình độ nhân sự… chất lượng tín dụng do đó cũng được nâng lên.

• Môi trường chính trị – xã hội

Môi trường chính trị xã hội ổn định là một điều kiện quan trọng trong việc tạo lòng tin đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư dài hạn cho hoạt đông sản xuất, kinh doanh. Một môi trường chính trị – xã hội ổn định sẽ là cơ sở rất tốt cho hoạt động tín dụng trung dài hạn của ngân hàng, khi môi trường chính trị – xã hội ổn định sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp yên tâm làm ăn và đầu tư dài hạn trong nền kinh  tế, kéo theo đó là nhu cầu tín dụng trung dài hạn để phục vụ việc đầu tư. Ngược lại, sự mất ổn định về chính trị – xã hội sẽ ảnh hưởng không tốt đến hoạt động của các doanh nghiệp và nếu doanh nghiệp này đang vay vốn ngân hàng thì việc thu hồi nợ của ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn. Chất lượng tín dụng trung dài hạn của ngân hàng cũng bị giảm sút.

• Môi trường pháp lý

Môi trường pháp lý không chặt chẽ hoặc thiếu chặt chẽ hoặc có những thay đổi liên tục cũng gây ra ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của ngân hàng, đặc biệt là tín dụng trung dài hạn với thời gian cho vay dài. Môi trường pháp lý ở Việt Nam luôn là một vấn đề cần được cải thiện. Trong lĩnh vực ngân hàng, ví dụ hiện nay thế chấp đất của thành phần kinh tế quốc doanh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng phần lớn là đi thuê của nhà nước, các chính sách thay đổi trong quá trình chuyển đổi cơ chế như việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước không đồng bộ với việc giải quyết các khoản nợ ngân hàng cũng như làm cho hoạt động thu hồi vốn kinh doanh của các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng; các chính sách thường hay thay đổi là một bất lợi lớn vì các doanh nghiệp không dự đoán được cơ hội kinh doanh nên không thực hiện được các dự án, hoặc việc thực hiện các dự án không diễn ra theo đúng kế hoạch ảnh hưởng đến quá trình thu hồi nợ của ngân hàng.

Bên cạnh các yếu tố trên còn một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của ngân hàng chẳng hạn môi trường tự nhiên: thiên tai làm cho hoạt động của doanh nghiệp bị đình trệ thậm chí phá sản dẫn tới không trả nợ được cho ngân hàng. Tuy nhiên, đây là một yếu tố bất khả kháng, trong trường hợp này các ngân hàng vẫn có thể tiếp tục xem xét tài trợ cho khách hàng nếu thấy dự án còn hiệu quả để khách hàng tiếp tục kinh doanh và từ đó có thể thu hồi được cả nợ cũ lẫn nợ mới.

---

Trên đây là mẫu cơ sở lý luận đề tài về Cơ sở lý luận về hoạt động tín dụng cho vay mua bán bất động sản được chia sẻ miễn phí, các bạn có thể bấm vào nút tải dưới đây. Tài liệu trên đây có thể chưa đáp ứng được nhu cầu các bạn sinh viên, nếu các bạn có nhu cầu viết bài theo đề tài của mình có thể liên hệ dịch vụ báo cáo thực tập để được hỗ trợ qua SDT/Zalo :0973287149

TẢI FILE MẪU MIỄN PHÍ