Download miễn phí chuyên đề tốt nghiệp: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hàm Thuận Bắc dành cho các bạn sinh viên đang làm báo cáo tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp đề tài về Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hàm Thuận Bắc mẫu đề tài này được kham khảo từ bài khóa luận tốt nghiệp đạt điểm cao hy vọng giúp cho các bạn khóa sau có thêm tài liệu hay để làm bài báo cáo thực tập của mình
Các bạn sinh viên đang gặp khó khăn trong quá trình làm báo cáo thực tập, chuyên đề tốt nghiệp , nếu cần sự hỗ trợ dịch vụ viết bài trọn gói , chất lượng các bạn liên hệ qua SDT/Zalo :0973287149
ĐỀ CƯƠNG BÁO CÁO THỰC TẬP:CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÀM THUẬN BẮC
1. Tính cấp thiết của đề tài báo cáo thực tập:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí…Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Thực tế trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận mặc dù đã được các ngành các cấp quan tâm nhưng kết quả còn nhiều hạn chế. Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận giúp UBND tỉnh với tư cách đại diện nhà nước sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy nhanh công tác này. Do những yêu cầu cấp thiết như vậy nhóm nghiên cứu đã quyết định chọn đề tài: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận” làm đề tài báo cáo thực tập.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài báo cáo thực tập:
2.1. Mục đích
Đề tài tập trung khảo sát thực trạng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận. Từ đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận.
2.2. Nhiệm vụ
– Làm rõ cơ sở lý luận, đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của nhà nước về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Khảo sát thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận từ khi luật đất đai mới có hiệu lực (2014 – 2019)
– Đề xuất một số giải pháp cơ bản nâng cao chất lượng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian tới.
3. Đối tương, phạm vi nghiên cứu
– Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận.
– Phạm vi thời gian: Từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
– Giới hạn nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất ở), quyền sở hữu nhà ở.
4. Phương pháp nghiên cứu
Về phương pháp luận: Nhóm nghiên cứu đã sử dụng phương pháp chủ yếu là phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử.
Phương pháp nghiên cứu:
Tác giả sử dụng các phương pháp xử lý số liệu chủ yếu như: phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích; phương pháp so sánh; phương pháp lịch sử, phương pháp đọc tài liệu; phương pháp sơ đồ hóa số liệu.
5. Bố cục của đề tài nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương
- Chương 1: Cơ sở lý luận về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
- Chương 2: Thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận
- Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận
Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
1.1. Cơ Sở lý
1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
1.1.1.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai
– Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố nhất. Nhà nước biết được chác để quản lý chung qua việc dung công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
– Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
– Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
1.1.1.3. Hình thức đăng ký đất đai
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất
được chia thành 2 giai đoạn:
– Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
– Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập
1.1.2. Khái niệm về Quyền sử dụng đất
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
– Quyền chiếm hữu: là quyền năm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
– Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
– Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ôn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai.
Xem Thêm ==>Dịch vụ viết chuyên đề thực tập , điểm cao
1.1.3. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.
1.1.4. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:
– GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đát đai trong việc châp hành luật đát đai. Đông thời, việc đăng ký và cáp GCN sẽ cung cáp thông tin đây đủ nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai.
– GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản ly chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thô. đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiếtt kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
– GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
– Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyên họp pháp của người sử dụng đát khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên két quả phân hạng và định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
1.2.1.1. Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
1.2.1.2. Khái niệm đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
1.2.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
1.2.1.4. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
– Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu không đăng ký thì người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở…..
– Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò quan trọng, cụ thể:
– Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn. Cụ thể như:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.
+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý. Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.
Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý có thể kiểm kê tình tình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế.
+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được.
+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng..
+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận. Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, chặt chẽ hơn.
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
Luật Nhà ở năm 2014.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Luật Thủ đô năm 2012;
Bộ Luật Dân sự năm 2005;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
Các Nghị định của Chính phủ số: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ.
Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Các Quyết định của UBND Tỉnh Đồng Nai: số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Bà Rịa; số 94/2014/QĐ-UBND ngày 24/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Bà Rịa. số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Bà Rịa;
– Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những thành phần của bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005.
– Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký.
Xem Thêm ==> 99+ chuyên đề tốt nghiệp ngành Luật
1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành.
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai.
- Trình tự đăng ký đất đai.
* Kê khai đăng ký đất đai:
– Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
– Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các Chi nhánh trực thuộc.
* Thẩm định hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai.
- Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai.
* Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
Hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.
c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
e) Văn bảnủyquyền nộp hồ sơ (nếu có);
Các hình thức đăng ký đất đai:
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái.
Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
a) Đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: ” Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu :
Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau
b) Đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật”.
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theo Nghị định 95/CP). Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới. Hay Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
- Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Đối với người sở hữu nhà ở: Những người có quyền sở hữu nhà ở có trách nhiệm phải kê khai vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu. Tập hợp tất cả những Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh nhân dân, hay hộ chiếu hoặc quyết định thành lập đơn vị (nếu người sở hữu nhà ở là tổ chức), các biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Xét duyệt hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký xét duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu cầu người sở hữu nhà ở bổ sung hồ sơ bằng văn bản. Nếu không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sở hữu nhà ở và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Xác nhận người sở hữu nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
– Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp tỉnh.
- Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Người sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Cán bộ Văn phòng một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến người có thẩm quyền giải quyết.
- Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Hồ sơ để xác định xem nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không. Các Giấy tờ về nhà ở gồm:
Hồ sơ đăng ký của 8 đối tượng nhà ở khác nhau có yêu cầu khác nhau, sau đây là quy định chi tiết:
Đối tượng 1: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực (trước ngày 01 tháng 7 năm 2006) thi hành.
Đối tượng 2: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành đến nay.
Đối tượng 3: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Đối tượng 4: Tổ chức trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Đối tượng 5: Các trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở.
Đối tượng 6: Tổ chức, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đối tượng 7: Tổ chức, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi.
Đối tượng 8: Tổ chức, cá nhân đã kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trong quá trình sử dụng mà có sự thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính của nhà ở; tách, nhập thửa đất.
Ngoài một trong những Giấy tờ quy định của 8 đối tượng nêu trên, người sở hữu nhà ở phải nộp kèm đơn kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu.
* Hồ sơ để xác định xem người sở hữu nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không.
– Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia đình, Giấy chứng minh thư nhân dân, hay hộ chiếu. Đem theo bản chính và bản phô tô có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi đối chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ Văn phòng một cửa trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng thực sao y bản chính đã đối chiếu.
– Nếu là pháp nhân (các tổ chức là người có quyền sở hữu nhà ở) thì nộp quyết định thành lập có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cán bộ Văn phòng một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên.
– Nếu là cá nhân nước ngoài thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và các Giấy tờ theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Cán bộ Văn phòng một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên.
Cũng giống như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng có hai hình thái đăng ký đó là hình thái đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu (lần đầu).
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu là việc chủ sở hữu nhà ở có đủ Giấy tờ chứng minh là mình có quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở lần nào và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
* Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở.
Để phục vụ cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu được tốt và đúng pháp luật, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức đánh số nhà và gắn biển số nhà trước khi tổ chức đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu. Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở được thực hiện theo quy định tại Quy chế đánh số và gắn biển số nhà ban hành kèm theo Quyết định số 05 /2006/QĐ-BXD ngày 08 tháng 03 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
* Trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu.
Trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu cơ bản giống như trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu.
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở biến động.
Khi người sở hữu nhà ở đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đã được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mà thực hiện các quyền của người sở hữu nhà ở, như bán, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, nhận thừa kế, thế chấp, thế chấp, góp vốn hình thành người sở hữu nhà ở mới, thiên tai, tháo dỡ, cải tạo đến mức phải xin Giấy phép xây dựng,…. thì đều phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở.
Việc đánh số nhà với những thửa đất trống nay có nhà xây mới, hay chia tách nhà ở theo pháp luật, thì số nhà được đánh chèn bằng cách thêm A, B, C vào số ả rập như 1A, 1B, 1AB, 1BC, …
1.3.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở”.
- Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật.
– Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
– Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử.
– Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển.
- Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
– Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
– Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền.
1.3.4. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận như sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Xem Thêm ==> Hoạt động đăng ký thành lập doanh nghiệp
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
- Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ởt.
* Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
* Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.4. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận.
- Vị trí.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng được quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho toàn xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất.
Đối với nhà ở, Nhà nước cần nắm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện có để có kế hoạch quản lý, định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho tương lai, đảm bảo cho mọi người dân đều có thể có chỗ ở ổn định.
Thông qua việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Nhà nước có thể nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà. Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất và sở hữu nhà như: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện trạng nhà như thế nào, trong quá trình sử dụng có những biến động gì… Trên cơ sở hồ sơ được thiết lập và quản lý này Nhà nước có thể tiến hành quản lý chặt chẽ để xác định quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết các tranh chấp và xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực hiện.
– Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và sở hữu nhà và phát hiện kịp thời những sai sót trong quá trình sử dụng, quản lý nhà đất.
Đối tượng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai và nhà ở là toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất như:
+ Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử dụng đất..
+ Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa chỉ nhà, kích thước thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến động về sở hữu nhà …
Những thông tin về nhà đất phải được thể hiện chi tiết, chính xác cho từng thửa đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống. Với những yêu cầu này việc thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập được một hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà, giao đất, phân hạng đất.
Khi đã lập được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều có thể nắm bắt được thông qua quá trình đăng ký biến động. Tất cả các vấn đề tranh chấp nảy sinh đều có thể giải quyết dựa trên hệ thống văn bản gốc và các số liệu hồ sơ đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qúa trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Có thể nói công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp – Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản lý Nhà nước là lập pháp, hành pháp và tư pháp.
Cơ quan lập pháp là Quốc hội ban hành hiến pháp, luật, Ủy ban thường vụ Quốc hội thì ban hành pháp lệnh, Chủ tịch nước ra lệnh công bố và có hiệu lực thi hành.
Cơ quan hành pháp là Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp, Chính phủ ban hành Nghị định, Nghị quyết, quyết định, về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ủy ban nhân dân cấp các cấp ban hành Quyết định, chỉ thị về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
Cơ quan tư pháp là Tòa án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân, hai cơ quan này làm nhiệm vụ xét xử những sai phạm nếu có trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ.
- Vai trò.
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
– Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
– Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản. Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta.
– Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu – sử dụng sẽ được tăng cường.
– Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời. Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định. Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể…
Xem Thêm ==> Pháp luật về hợp đồng mua bán hàng hóa và thực tiễn áp dụng
– Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch .. nhanh chóng, chính xác và đơn giản.
– Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
– Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra.
– Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế.
- Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi.
Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân – của người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, hay chậm được cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi cho Nhà nước. Do vậy Nhà nước ta càng phải khẩn trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả trường hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản.
* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình.
Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp – pháp luật, công dân được phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 105 luật đất đai quy định người sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền của mình.
* Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách.
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính.
* Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
* Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của nhân dân ngày ngày được giữ vững.
Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “người cày có ruộng” đã trở thành hiện thực. Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay được cấp Giấy chứng nhận lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên đất.
Chương 2: THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÀM THUẬN BẮC – TỈNH BÌNH THUẬN
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Huyện Hàm Thuận Bắc – tỉnh Bình Thuận
2.1.1 Điều kiện tự nhiên .
2.1.2.Điều kiện kinh tế xã hội
Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã
Trong tổng diện tích tự nhiện 1.615,66 ha, đến năm 2010 đất đã đưa vào sử dụng đạt tỷ lệ 100% diện tích tự nhiên
Trong sử dụng đất, đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn nhất là 1.393,81 ha (chiếm 86,27% tổng diện tích tự nhiện toàn xã), gồm các loại đất nông nghiệp:
+Đất sản xuất nông nghiệp có diện tích lớn nhất là 1.368,14ha (84,68% DTTN), gồm: đất trồng cây lâu năm 773,94ha, đất trồng cây hàng năm 594,2ha.
+Diện tích đất có mặt nước nuôi thủy sản 25,67%, chiếm tỷ lệ 1,59% diện tích tự nhiên toàn xã.
Diện tích đất ở có 47,88ha và diện tích chuyên dùng của Huyện Nhơn Trạch 147,76%.
* Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai:
Nhìn chung trong những năm qua, công tác quản lý đất đai trên địa bàn Huyện Nhơn Trạch đi vào ổn định. Việc quản lý sử dụng đất chặt chẽ hơn, tình trạng giao bán đất trái thẩm quyền được phát hiện và xử lý nghiêm ngặt. Số vụ việc vi phạm về trật tự xây dựng đất đai giảm rõ rệt… Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đô thị hóa thì đất đai luôn có nhiều diễn biến phức tạp khó khăn trong công tác quản lý, tình trạng mua bán chuyển nhượng bất động sản không qua đăng ký với cơ quan nhà nước vẫn diễn ra, đặng biệt khi giao thông được trú trọng đầu tư thì việc lấn chiếm, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên. Đây cũng là những khó khăn bất cập nhất đối với công tác quản lý đất đai của Phú Đông trong thời điểm hiện nay.
2.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Huyện Nhơn Trạch.
2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai
2.2.1.1. Việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất:
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành của Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND Tỉnh Đồng Nai, xã đã sớm được huyện triển khai tập huấn những nội dung cơ bản của Luật và Nghị định của Chính phủ cho cán bộ chủ chốt. Ban hành các văn bản lãnh, chỉ đạo và thực hiện việc tuyên truyền trên phương tiện thông tin đại chúng để cán bộ và người dân có thể nắm bắt kịp thời các chính sách của Nhà nước liên quan tới đất đai. Do vậy, công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã tiếp tục được củng cố, cơ bản hoàn thành những nhiệm vụ và kế hoạch đề ra theo đúng qui định của pháp luật.
2.2.1.2. Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính
Huyện Nhơn Trạch đã hoàn thành việc phân định ranh giới hành chính xã với các xã lân cận, lập lại hồ sơ và chôn mốc giới. UBND huyện đã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kết hợp với các ngành có liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới cụ thể cho cấp xã. Đến nay, 6 ấp đơn vị hành chính trong xã đều đã có bản đồ địa giới hành chính theo Chỉ thị 364 của Thủ tướng Chính phủ với các đường ranh giới, mốc giới được xác định rõ ràng.
2.2.1.3. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận:
Nhìn chung, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong những năm qua đã được địa phương và người dân quan tâm. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính đã được tiến hành cơ bản theo đúng qui định. Hồ sơ sau khi nghiệm thu được quản lý, lưu trữ theo quy định.
Tính luỹ kế đến tháng 12 năm 2017, tổng số giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình cá nhân là 1.919 giấy chứng nhận đất ở; đã thực hiện trên 500 hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Trong năm 2017, đã cấp 17/12 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 141,7% kế hoạch.
2.2.1.4. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Đến tháng 12 năm 2015, Huyện Nhơn Trạch đã thực hiện xong công tác kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015 theo đúng quy định. Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức triển khai, hướng dẫn đôn đốc các xã, thị trấn thực hiện kiểm kê đất đai theo đúng qui định của Luật Đất đai năm 2013, nhìn chung các kỳ kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất đều được thực hiện tốt theo qui định.
2.2.1.5. Công tác quản lý tài chính về đất đai
Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Huyện đã thực hiện tốt việc quản lý thu, chi ngân sách như: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền bất động sản, lệ phí trước bạ, …
2.2.1.6. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Việc chuyển quyền sử dụng đất được UBND xã, các ngành chức năng quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Trong năm qua xã đã làm thủ tục xác nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tạo điều kiện thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất và quản lý đất đai theo pháp luật.
Thực hiện Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của liên Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) Huyện Nhơn Trạch đã triển khai thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Bước đầu đã triển khai thực hiện đồng bộ, tạo thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh.
2.2.1.7. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Trước đây, công tác quản lý giám sát thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức, nhiều giao dịch dân sự diễn ra dưới dạng trao tay, giao dịch ngầm, nhà nước không quản lý được. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến kết quả thực hiện một số nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai chưa cao.
Nếu như trước đây khi người dân thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế … không phải xuất trình biên lai nộp thuế phi nông nghiệp hàng năm thì từ năm 2012 người dân buộc phải hoàn thành thuế phi nông nghiệp mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
2.2.1.8. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
Trên đây là mẫu chuyên đề thực tập Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hàm Thuận Bắc được chia sẻ miễn phí , các bạn có thể bấm vào nút tải dưới đây . Tài liệu trên đây có thể chưa đáp ứng được nhu cầu các bạn sinh viên , nếu các bạn có nhu cầu viết bài theo đề tài của mình có thể liên hệ dịch vụ báo cáo thực tập để được hỗ trợ qua SDT/Zalo :0973287149
